תל אביב ממשיכה להיות מוקד המשיכה המרכזי של שוק הדיור בישראל, אך מאחורי המספרים הגדולים מסתתרת מציאות מורכבת הרבה יותר. רוכשי הדירות בעיר אינם קבוצה אחידה. הם מגיעים מרקעים שונים, עם מטרות שונות ועם רמות סיכון שונות שהם מוכנים לקחת. חלקם רואים בדירה בית קבוע לטווח ארוך. אחרים בוחנים את העסקה דרך פריזמה כלכלית. ויש גם מי שמנסה לשלב בין השניים. כדי להבין את אופי הביקוש בעיר, צריך קודם להבין מי עומד מאחוריו.
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ודיווחי הכלכלנית הראשית במשרד האוצר בשנים האחרונות, שוק הדיור בתל אביב מאופיין בתמהיל מגוון של רוכשים - משפרי דיור, רוכשי דירה ראשונה ומשקיעים. שיעור המשקיעים בישראל נע בעשור האחרון סביב 15-20 אחוז מהעסקאות, עם תנודות בהתאם לריבית ולרגולציה, ובתל אביב הוא נוטה להיות גבוה מהממוצע הארצי בשל הביקוש לשכירות והאטרקטיביות של העיר, כך לפי סקירות משרד האוצר.
עם זאת, בשנים שבהן הריבית עלתה בחדות, כפי שקרה ב-2022 ו-2023 בעקבות העלאות הריבית של בנק ישראל, נרשמה ירידה בהיקף רכישות המשקיעים ועלייה יחסית במשקל משפרי הדיור, כך דווח בכלכליסט ובדה מרקר. המשמעות היא ששוק הרוכשים בתל אביב מגיב במהירות לשינויים כלכליים.
משפרי דיור בעיר אינם בהכרח עוזבים אותה. רבים מהם מבקשים לעבור מדירה קטנה לדירה מרווחת יותר באותו אזור, לעיתים במסגרת התחדשות עירונית. במקביל, רוכשי דירה ראשונה מתקשים לעיתים לעמוד ברמות המחירים, אך ממשיכים לחפש פתרונות באזורים מתפתחים או בפרויקטים חדשים שמציעים תכנון מודרני יותר.
רוכשי דירה ראשונה מהווים חלק משמעותי משוק הדיור בישראל. לפי סקירות אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר בשנים האחרונות, פלח זה מהווה סביב 40% מכלל העסקאות ברמה הארצית. עם זאת, בתל אביב עצמה שיעורם נמוך יותר מהממוצע הארצי בשל רמות המחירים הגבוהות בעיר. למרות חסמי הכניסה, הביקוש מצד צעירים בעלי הכנסה גבוהה יחסית - בעיקר בענפי ההייטק, הפיננסים והמקצועות החופשיים - נותר יציב יחסית גם בתקופות תנודתיות.
רוכשים אלה מתאפיינים ברגישות גבוהה לעלות המימון, במיוחד לאחר העלאות הריבית של בנק ישראל בשנים 2022-2023. הם נוטים לבצע בדיקות עומק, להשוות חלופות ולהתפשר לעיתים על שטח הדירה כדי להישאר באזור מועדף.
קבוצה זו מחפשת לרוב דירות קטנות עד בינוניות באזורים עם נגישות תחבורתית גבוהה. הקרבה לקווי הרכבת הקלה המתפתחים, כפי שדווח באתר נת"ע ובאתרי כלכלה, מהווה שיקול משמעותי. גם מרפסת, ממ"ד וחלל עבודה ביתי כבר אינם מותרות עבורם, אלא דרישה בסיסית.
בתוך המציאות הזאת, פרויקטים חדשים בתל אביב מציעים ודאות תכנונית ועמידה בתקנים עדכניים, במיוחד עבור מי שמבקש לצמצם הוצאות שיפוץ ואי ודאות הנדסית. עם זאת, גם בקרב רוכשי דירה ראשונה ההחלטה אינה רגשית בלבד אלא מחושבת, ומשקללת בין חלום המגורים בעיר לבין מגבלות כלכליות ברורות.
קרדיט לתמונה: Shutterstock
משפרי הדיור מהווים פלח משמעותי בשוק התל אביבי, במיוחד בתקופות שבהן משקיעים מצמצמים פעילות. מדובר לרוב במשפחות או בזוגות שהתבססו כלכלית ומבקשים לשדרג מדירה קטנה לדירה מרווחת יותר, לעיתים באותה שכונה.
המאפיינים המרכזיים של קבוצה זו שונים מרוכשי דירה ראשונה. הם שמים דגש על:
ההתחדשות עירונית בתל אביב מאפשרת למשפחות הללו להישאר בשכונות ותיקות אך ליהנות מדירה חדשה בסטנדרט גבוה יותר. עבור משפרי דיור, דירה חדשה אינה רק מוצר נדל"ני אלא כלי לשיפור איכות החיים מבלי לעזוב את המרכז העירוני.
משקיעים בתל אביב פועלים בסביבה רגולטורית ופיננסית משתנה. העלאות מס רכישה בשנים האחרונות והשינויים בריבית השפיעו על היקף פעילותם, כפי שעולה מסקירות משרד האוצר. ובכל זאת, תל אביב נותרת בעיניהם אזור בעל ביקוש קשיח יחסית לשכירות, בשל ריכוז תעסוקה גבוה ואוכלוסייה צעירה ודינמית.
פרופיל המשקיע כיום זהיר יותר. הוא בוחן תשואה ריאלית לאחר עלויות מימון, תחזוקה ומיסוי. מיקום הנכס קרוב לאזורי תעסוקה או תחבורה ציבורית משמעותית נחשב יתרון מובהק. גם סטנדרט בנייה משפיע על סחירות עתידית.
חלק מהמשקיעים רואים בפרויקטים חדשים יתרון תפעולי - פחות הוצאות תחזוקה בשנים הראשונות ועמידה בתקני בנייה עדכניים. עם זאת, ההחלטה אינה אוטומטית, והיא תלויה בהשוואה בין מחיר הרכישה לשכר הדירה הפוטנציאלי ולתחזיות השוק.
ישנה גם קבוצה הולכת וגדלה של רוכשים שאינם מגדירים עצמם כמשקיעים מובהקים, אך גם לא מתעלמים מההיבט הכלכלי. מדובר בזוגות ומשפחות שמבקשים לבסס את חייהם בעיר לאורך זמן, אך מודעים לכך שהדירה היא גם רכיב משמעותי בהון המשפחתי.
עבורם, השיקולים משולבים: איכות חיים, קהילה, תכנון מוקפד, לצד שימור ערך עתידי. הם בוחנים מגמות תכנון עירוניות, תוכניות תחבורה עתידיות ופיתוח סביבתי. דירה חדשה באזור מתפתח יכולה לשרת הן את צרכי המגורים והן את שיקולי הערך.
הקבוצה הזו ממחישה כיצד הגבול בין מגורים להשקעה מיטשטש. ההחלטה אינה בינארית אלא רב שכבתית.
רוכשי הדירות בתל אביב כיום אינם עשויים מחומר אחד. רוכשי דירה ראשונה נאבקים להיכנס לשוק תוך בחינת כל שקל. משפרי דיור מבקשים איכות חיים גבוהה יותר מבלי לוותר על העיר. משקיעים פועלים בזהירות מחושבת באזור ביקוש מרכזי. ואחרים משלבים בין מגורים לנכס כחלק מתכנון כלכלי ארוך טווח.
הבנה של פרופילים אלה מאפשרת לקרוא נכון יותר את מגמות הביקוש בעיר ואת אופי ההיצע שמתפתח בתגובה אליהן. תל אביב ממשיכה למשוך אוכלוסיות מגוונות, וכל אחת מהן מביאה עמה מערכת שיקולים שונה. בתוך המארג הזה פועלים גם יזמים, כמו אקרו נדל"ן, שמנסים לתת מענה לתמהיל הצרכים המשתנה, באמצעות תכנון מוקפד וראייה עירונית רחבה.
בסופו של דבר, הדירה בתל אביב יכולה להיות בית, נכס, או שילוב של שניהם. ההבנה מי הם הרוכשים ומה מניע אותם מאפשרת לקרוא נכון יותר את מגמות השוק, להבין את כיוון התכנון העירוני, ואת מקומם של פרויקטים חדשים בתוך המארג העירוני המתפתח.
המלצה - אתר ההמלצות של ישראל
מעוניינים לפרסם מאמר באתר המלצה ? שלחו מייל ל info@hamlatza.co.il
או הודעת וואטסאפ למספר 0506590810 ונחזור אליכם בהקדם
נושאים נוספים באתר "המלצה" שאולי יעניינו אתכם:
