ניסים אלוני 17,פארק צמרת, תל אביב-יפו 6291938 מפת הגעה טלפון: 077.449.0338 נייד: 058.414.4444
דירות למכירה בצפון הישן, במבנה שנבנה קודם ל- 1.1.1980? ובכן, כדאי שתקראו את המאמר שלפניכם.
הכותב הוא: ברק בר-לב, מתווך יסודי ומיומן בביצוע עסקאות מכר יד 2 מורכבות, בשכונות הצפוניות של תל אביב, בעל ידע וניסיון נרחב במקרקעין ותכנון ובניה, והינו הבעלים והמייסד של מותג הנדל"ן התל אביבי I בר-לב נדלן |
_1644239663.jpg)
רקע תמציתי
סוגיית תוכנית הרובעים של תל אביב המחייבת בעלי נכסים המצויים בתחומי תוכנית הרובעים בהיטל השבחה, תמיד הייתה עבורי כנושא מאתגר ביותר, בבחינת תפיסת עולמה התכנוני של עיריית תל אביב. ולפיכך נוהג זה מחייב אותי לעדכן את בעלי הדירות השונים בידע המצטבר המגיע לידי בנושאי היטל ההשבחה, להתמצא בשוק התל אביבי ובתחום המיסוי אשר דורש ידע אדיר ומקצועי על כל מרכיביו השונים (ראה/י מטה גישות להתמודדות עם חיוב בהיטל השבחה).
בשנת 2018 החל מוסד התכנון בתל אביב לשגר לבעלי נכסים רבים שומות לחיוב בהיטל השבחה כתוצאה מאישורן של תוכניות רובע 3 ורובע 4 בתל אביב. ובכן, מעיון מעמיק בשומות הרבות שהוציאה העירייה מתחת ידה, די עושה רושם שלכל רובע ורובע כללים ברורים משלו, בין אם במסמכי מדיניות ובתוכניות ביוזמת המועצות המקומיות ובין אם בהליכי התכנון. לשלמות התמונה בעלי דירות אשר בבעלותם נכס בתחומי הרובעים של תל אביב, ובבואם "להוציא" את דירתם למכירה בשוק החופשי, חייבים להכיר לא רק את החוקים הכלליים, אלא גם את הפרקטיות, המדיניות ואת גובה חשיפת המס שבפינה רובץ, ובפרט בכל רובע ורובע.
רקע תמציתי
רובע 3 תל אביב
בינואר 2018 אישרה עיריית תל אביב את תכנית רובע שלוש, וביוני 2018 אושרה תכנית רובע 4, ושתיהן בהחלט הצליחו "להדיר שינה מעיניהם של מוכרי דירות רבים בתל אביב. רובע 3 תל אביב משתרע על פני כ-2,400 דונם, זכויות הבנייה ברובע זה מאפשרות תוספת של 8,000 דירות. הרובע ממוקם בין רחוב אבן גבירול במזרח, חוף הים במערב, נחל הירקון בצפון ורחוב בוגרשוב בדרום. הרובע כולל את מתחם הבימה, כיכר דיזנגוף, כיכר רבין, נמל תל אביב ומתחם בזל. הרחובות הראשיים הכלולים ברובע הם פרישמן, בן יהודה, גורדון, ארלוזורוב (מערב), צפרדע, ירמיהו, שדרות בן ציון, שדרות בן גוריון, דרך שדרות נור ושדרות חן. רובע 3 כולל כמחצית מהעיר הלבנה והוכרז כאתר מורשת עולמית של אונסק"ו, כך שחלים כשלים ומגבלות גובה באזור זה וזכויות הבנייה על מבנים באזור זה מוגבלות עוד יותר.
רובע 4 תל אביב
תוכנית רובע ארבע של תל אביב, המשתרעת על פני כ-2,825 דונם, תאפשר תוספת של 5,100 דירות בשטח. התוכנית חלה על מבני מגורים במרכז תל אביב, לרבות הרחובות בני דן והרב קוסובסקי בצפון העיר, נתיב איילון ודרך נמיר במזרח ורובע ד' בין רחוב שאול המלך לרחוב אבן גבירול בדרום. במערב העיר אין חלקה הגובלת ברחוב אבן גבירול.
מהי תוכנית המחייבת בהיטל השבחה?
"מקרה קלאסי" הינן יום אישורן של תוכניות רובע 3 ו-4 (2018) אשר מקנות לבעלי הנכסים אפשריות לתוספות של שטחים בנויים למבנה ספציפי, תוספת קומות/ הרחבת הדירות הקיימות/ תוספות ממ"ד/ מרפסות ועוד..
הנה כי כן, בשנה הנ"ל, נאמר במפורשות, כי בעת מכירת נכס באזור הצפון הישן של תל אביב, במבנים ספציפיים אשר מתן ההיתר לבנייתם הוא קודם לינואר 1980, יידרש בעל הנכס לשלם היטל השבחה לעיריית תל אביב של עד מאות אלפי שקלים!! ומדוע: טענת העירייה בקליפת אגוז: "לעומת תוכנית תמ"א 38, ועצם אפשרויות הבניה הוודאיות הניתנות למבנה טיפוסי מכוח תוכנית הרובעים, אלה רק מוסיפות לו לערך רב ".
רקע היסטורי
המבנים עליהם חלות הוראות תמ"א 38 והפטור לתמ"א 38 מכוח חוק התכנון והבניה.
התמ"א חלה על בניינים שהיתר הבניה לבנייתם הוא לפני ה 1 בינואר 1980. בכדי לעודד חיזוקם של מבנים ישנים בפני התרחשות של רעידות אדמה העניק המחוקק פטור מלא מהיטל בכין זכויות בנייה מכוח אישורה של תמ"א 38 ו/או אפילו מתוכנית מפורטת שהוכנה על פיה (תוכנית על פי סעיף 23 לתמא). בלשון אחרת הפטור יינתן למבנים ששנת ההיתר לבנייתם הוא קודם לראשון בינואר 1980, ולא יינתן פטור זה באם נתקבלו זכויות מכוח תוכניות אחרות.
תוכנית הרובעים
תכנית הרובעים של תל אביב פותחה ועוצבה לקידום התחדשות עירונית במרכז העיר תל אביב, תוך שמירה על האופי האדריכלי של המבנים ואיכות החיים של תושביה. תוכנית זו כאמור, על זכויותיה, הינה נגזרת של הוראות סעיף 23 לתמ"א 38. נכון שתוכניות רובע 3 ו-4 דומות אך מעט שונות מתוכנית תמ"א 38 הואיל האחת מוסיפה לשיקול דעת הועדה לתכנון ובניה, את מלוא תוספות הבניה, למבנים ששנת ההיתר לבנייתם הוא קודם ל 1 בינואר 1980, והשנייה לעומת זאת קובעת סל זכויות מרבי קונקרטי ומחייב לצד פישוט תהליכי רישוי בכל הנוגע להוצאת ההיתרים מכוחה.
מדוע מוטל היטל ההשבחה
היטל ההשבחה מוטל על השבחה במקרקעין שנגרמת בין מחמת הרחבתן של זכויות בקרקע והניצול בהם ובין בדרך אחרת, בהתאם לסעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. התנאי הבסיסי לחיוב, הינו קיומה של השבחה במקרקעין אשר בלעדיה לא ניתן להטילו. שיעור ההיטל, הוא מחצית ההשבחה. השבחה כאמור, עליית שווים של מקרקעין עקב אישורה של תוכנית.
דרכי המימוש
ובכן המימוש נעשה בדרך של מכירת הנכס או קבלת היתר בנייה כמו גם בדרך של הקלה ו/או של שימוש חורג.
שיטת החישוב
אחת השאלות הקשות המתעוררת בדיני המיסים הינה כיצד לקבוע את יום אירוע המס לעניין החיוב בהיטל השבחה. העיקרון הקובע כי היטל השבחה יוטל על בעל נכס בתל אביב רק בגין ההשבחה שנגרמה למקרקעין נותן חשיבות רבה לקביעת שווי ההשבחה וסכומה. בחישוב ההשבחה קיים כלל בסיסי האומר כי כדי לקבוע את ההשבחה שצמחה במקרקעין עקב אישורה של תוכנית הרובעים יש לחשב בעת המכר את שווי הנכס במצב החדש וממנו יש לנכות את השווי במצב הקודם, והתוצאה המתקבלת מהפרש שבין שני הסכומים אלה – תיחשב להשבחה. שיעור ההיטל הנו מחצית משווי ההשבחה שצמחה באופן יחסי. הערת ביניים: ניתן יהא לברר את גובה היטל לפני מכירת הנכס בדרך של הזמנת שומה מוקדמת.
סלע המחלוקת
לאור המצב כי תוספות הבנייה מכוח תמ"א 38 פטורות מהיטל השבחה, מחד הגדילה עיריית תל אביב בכך שיצרה מעין מסלול עוקף לפטור שמקנה תמ"א 38 על כל זכויותיה, והחלה במרתפי אגף ההנדסה לגבש תוכניות מפורטות לעיר, מכוח סעיף 23 לתמ"א 38. בעת אישורן של תוכניות אלו, בעלי הנכסים רבים אשר דירתם מצויה בתחומי תוכנית הרובעים הופתעו לגלות שבנוסף לשלל העליות הכרוכות במכירת הנכס, לצד חיובי המס המנופחים מצד רשות המיסים יהא עליהם בנוסף לשלם לעיריית תל אביב תשלום מנופח בגין זכויות בלתי מנוצלות בקרקע שהוענקו לכאורה מתוכנית הרובע.
בעיקרו של דבר, המחלוקת המרכזית הקיימת בין הנישום לרבות השמאים המכריעים, לבין מוסד התכנון בתל אביב נוגעת לשאלת אופן החיוב בהיטל מכוח תוכניות רובע 3ו-4. עמדת מוסד התכנון התל אביבי הינה תמציתית ופשוטה ביותר, לטענתה – תוכנית הרובעים שהוכנה על פי סעיף 23 לתמ"א 38, מקנה לבעלי הנכסים סל זכויות רחב ומחייב וזאת בניגוד גמור לתוכנית התמ"א 38 שמקנה זכויות בנייה מותנות לשיקול דעת מוסד התכנון, ולפיכך לא יינתן פטור מהיטל השבחה בגין עסקאות מכר של דירה אשר מצויה בתחומי תכנית הרובעים, כמו גם שלצורך חישוב ההשבחה, אין בשום מצב לקחת בחשבון את שווי התמורה במצב הקודם שצמחה מתוכנית ה-תמ"א 38.
סעיף 23 לתמא: תוכניות הרובעים של תל אביב היא מעין תוכנית בת' לתוכנית התמ"א 38 מאחר ותוכניות אלו הוכנו ואף קלטו, זכויות בנייה במסגרת של סעיף 23 לתמ"א. סעיף זה מאפשר לרשויות המקומיות להתאים את הוראות התמ"א בהתאם לצרכיהן ולחזון התכנוני של העיר. באותה תכנית מפורטת, בסמכות הרשות לקבוע כי רק חלק מהוראות תמ"א 38 יחולו על שטחה וכמו גם לקבוע הוראות שונות לעניין היקף שטחי הבנייה וכיוצא באלה במסגרת חיזוק/הריסת מבנים, צפיפות דיור, תקני חניה ודרישות עיצוב אדריכלי. לפיכך, במרבית המקרים, כאשר נערכת תכנית מפורטת לפי סעיף 23, רואים כי הזכויות מכוחה הינן זכויות וודאיות, בניגוד לזכויות שבשיקול דעתה של הועדה, ומכאן ובעת המכר קמה האחריות בהיטל השבחה.
הערת הכותב: הנני סבור כי העמימות הקיימת בין מוסד התכנון לבין בעלי הנכסים בעיר יוביל בסופו של יום לאבסורד והצדדים ימצאו עצמם "נלחמים" בכל הזירות המשפטיות, בטענה ששווין של הזכויות שמעניקה להם תוכנית רובע 3 ו/או רובע 4 הינן זכויות בכלל "שהולבשו בתחפושת" ושממילא עמדו לרשותם.
גישות להתמודדות עם חיוב בהיטל השבחה
על מנת להפחית את היטל ההשבחה יש להבין תחילה כי מטרתו הינה לממן את הוצאות הועדה המקומית לתכנון ולבניה ו/או של הרשות המקומית בתכנון ובפיתוח המקרקעין המצויים בתחומן. העקרון עליו מושתת החיוב בהיטל הינו גביית 50% מההשבחה שנגרמה למקרקעין עקב אישורה של תוכנית משביחה.
כך למשל, אם ניתן להרחיב את הדירות, תוספת של קומות בדמות, תוספת של יחידות חדשות באותו מגרש ועוד... החוק ממאפשר לנישום לתקוף את החיוב בהיטל השבחה ו/או את שיעורו ולהביא את טענותיו בפני הערכאות. קביעת מסגרת דיונית לתקיפת ההיטל מביאה לתוצאה שהחייב בהיטל לא יוכל לפנות לערכאות אחרות, כגון בית המשפט המחוזי, בית משפט הגבוה לצדק בטענה כי הטלת ההיטל לא הייתה צודקת ו/או מוטעית.
על הנישום להשתמש בהליכי הערר ו/או הערעור ו/או בדרך הגשת ערעור בפני השמאי המכריע רק כאשר הנישום חולק על גובה ההיטל ולא על עצם חיובו ולוועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה – אם הוא חולק על עצם החיוב ולא על גובהו.
ההיררכיה הדיונית
על החלטת השמאי המכריע ניתן לערר בפני ועדת הערר ועל החלטת ועדת הערר ניתן לערער בפני בית משפט לעניינים מנהליים. יתר על כן על החלטת בית המשפט לעניינים מנהליים ניתן לערער ברשות לפני בית משפט העליון. כך ו/או כך, סעיף 16 לתוספת השלישית מעניק סמכות מיוחדת לשמאי המכריע כמו גם לוועדת הערר ולבית המשפט להפחית תשלומי פיגורים ובדומה לסמכות של כל בית משפט הגם לדחות את התביעה לתשלום ההיטל בגין התיישנות. עם זאת, סעיף 14(ה) לתוספת כאמור, קובע כי הגשת ערר ו/או ערעור לא יעכב את מימוש הזכויות על ידי הנישום אם הוא ישלם את ההיטל ו/או ייתן ערובה לתשלומו.
ובכן ממועד קבלת השומה, עומדים לרשות הנישום 45 ימים להגיש ערעור בין אם בדרך של הליך של שמאי מכריע ובין אם בדרך של פנייה לוועדת הערר. במקרה הנדון, על הנישום לשכור שירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך ובעל ניסיון רב (ככל שמדובר בהליך של שמאי מכריע) בתחום המיסוי והיטלי ההשבחה ו/או את שירותי משרד עו"ד ככל שמדובר בהליך של ועדת הערר לצורך הגשת השגה מטעמו.
כאן המקום לציין כי אף על פי שתוכניות רובע 3 ו- 4 מעניקות זכויות בנייה וודאיות לבניין קיים, אולם ישנם בלא מעט מקרים אילוצים תכנוניים שחלים על המגרש אשֳר אינם כלל מאפשרים את מלוא מיצוי הזכויות והן את הגמישות התכנונית הרצויה, באופן שיטיב עם בעלי הזכויות. ובכן, שומת העיירה מסתכמת במאות אלפי שקלים, שעל בעל הדירה לשלם לאחר המכירה ולכן חובה להגיש בגינה השגה!
עמדת ועדת הערר נאמרה לא פעם
ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה קבעה בעבר בהלכת צ.ו.ר מעוף, כי לא ניתן לגבות את תשלום השבחה בשל עליית השווי הנובעות מאישורה של תוכנית התמ"א 38, וזאת מאחר שתוכנית זו, מעניקה תוספות בניה שהן ב-שיקול דעת (זכויות שאינן וודאיות), וזאת להבדיל מתוכנית הרובעים שמעניקה זכות לבנייה - וודאיות.
מנגד, טענה עיריית תל אביב, כי בשונה מזכויות הבניה לפי תמ"א 38, תוספת הבניה המפורטות מכוח תוכנית הרובעים של תל אביב, וכמו גם זכות הבנייה מכוחה, זכויות אלה כאמור הינן "זכויות מוקנות", כך שלמרות שמדובר בתוכנית שאושרה על בסיס סע' 23 לתמ"א 38, הן עדיפות על פניה בהרבה ועל כן צודק יהא ונכון לגבות מכוחה את היטל השבחה. ובכן, עיננו הרואות כי כתוצאה מאישור של תוכנית הרובעים של תל אביב, כל בעל דירה אשר ימכור היום את יחידת מגוריו אשר מצויה במסגרת תוכנית זו, יהא חשוף להיטל השבחה באופן יחסי לזכויותיו בבית המשותף.
עמדת השמאים המכריעים
עד כה קיבלו השמאים המכריעים את עמדת הנישומים ומספר החלטות נתקבלו בעניין לחיובים בהיטלי השבחה מהנימוקים שלהלן:
השמאי אלי כהן (דיזנגוף 142, תל אביב) - בהינתן שיקול הדעת שנותר למועצה המקומית בתוכנית הרובע, זכות הבנייה איננה "זכות מוקנית", ולכן חלות עליה הוראות הלכת צור מעוף כאמור, וכן לשיטתה של הרשות המקומית, היא בוחרת בנקיטת מהלך שנחשב ל"עקיפת הלכת צור ומרוקן את תוכן מסגרת הפטור שניתן בתמ"א" 38 ובסעיף סעיף 23 לתמ"א בפרט, ולפיכך אין לגבות את החיוב בהשבחה.
השמאי ד"ר גד נתן (סוקולוב 20 ת"א) -
מסמך המדיניות שהוציא המועצה המקומית ת"א יוצר וודאות של 97% לגבי אפשרות מימוש זכויות במסגרת תוכנית הרובעים, ובכך שהנו משווה את המצב הקודם (שווי השוק המשקף זכויות לפי תמ"א) למצבים חדשים לאחר אישור תוכנית הרובעים - ללא ערך מוסף.
לסיום, אם הנכם מעוניינים למכור דירה בצפון הישן תל אביב ואתם מיואשים מהליך המכירה, ורוצים למצוא מתווך אקטיבי אסרטיבי לניהול תהליך העסקה עבורכם בראש שקט ובלי שיבושים בדרך? ובכן ראשית אל תוותרו על מתווך דירות מעולה שחי את שלבי הליך היטל ההשבחה ונושם את עולם הנדל"ן התל אביבי, ושנית, אני מבטיח ב 100% שכל לקוח אשר יזכה בליווי שלנו, יצלח את כל המוקשים וייהנה מחוויית מכירה נעימה שתיזכר לו היטב.
בר-לב נדל"ן
ניסים אלוני 17, פארק צמרת, תל-אביב
077.449.0338, 058.414.44.44
או השאירו פרטים 👈🏻 בדף העסקי שלנו ונדבר
