כידוע, לרוב, יחסי השכירות בין בעל דירה לשוכר מעוגנים באמצעות הסכם שכירות וכן על ידי התקנות והחוקים השונים. אולם, כאשר יחסים אלו עולים על שרטון, משמע משתבשים, כדאי לדעת את הפעולות שחשוב לבצע כשרוצים לפנות שוכר.
להגדיר מראש בהסכם שכירות את העילות לפינוי שוכר מהדירה
בהסכם השכירות ניתן לעגן את המקרים אשר יחשבו לכדי הפרת הסכם יסודית וכתוצאה מכך ניתן יהיה לבטלו, ובמקרה הצורך, גם לתבוע את פינוי השוכר מהדירה. לפיכך, לניסוחו של הסכם שכירות ישנה חשיבות ראשונה במעלה. כך שטרם השכרת הדירה ועל מנת להבטיח שהשוכר יהיה מודע לזכויותיו וחובותיו בתקופת השכירות, מומלץ להיוועץ עם עורך דין הבקיא בפינוי שוכרים.
באמצעות ניסוח נכון של הסכם השכירות אפשר יהיה לקבוע מראש הוראות יסודיות אשר הפרתן תזכה את הצד שנפגע לבטל את ההסכם ובכך להוות מעין עילות לפינוי השוכר מהדירה.
בנוסף, ככל שהעילות לפינוי השוכר יהיו ידועות מראש ובלבד שיהלמו את התקנות והחוקים בעניין, יהיה בכך בכדי להקטין את המצבים בהם יידרש לפעול לפינוי השוכר מהדירה.
דוגמאות לעילות פינוי ולמקרים העולים בדרך כלל כדי הפרה יסודית של הסכם השכירות:
פינוי השוכר לבד או באמצעות עורך דין פינוי שוכר?
מצב בו התממשה אחת מעילות הפינוי או הופר הסכם השכירות בהפרה יסודית כאמור, וכן השוכר מצדו עדין שוהה בדירה ואף לא מתכוון לפנותה, יש משנה תוקף להמשך הפעולות שיש לבצע כשרוצים לפנותו.
סוגיית פינוי שוכר מדירת מגורים עשויה להיות רגישה ומורכבת. הימנעו מלפעול לבד והכניסו גורם שקול בדמות עורך דין לצורך ביצוע הפינוי של השוכר מהדירה. נקיטה עצמית מצד בעל הדירה בפעולות כגון החלפת מנעול לדלת הדירה או עצירת אספקת זרם החשמל והמים, אסורה, ויתרה מכך גם עשויה לזכות את השוכר בפיצויים בשל כך.
מכתב התראה טרם נקיטה בהליך לפינוי מושכר
פניה לשוכר מפר באמצעות מכתב התראה מעורך דין פינוי שוכר מתבררת לעיתים קרובות ככלי יעיל לצורך פינוי הדירה. בדרך זו יכול בעל הדירה לשטוח את טענותיו כלפי השוכר על הכתב וכן להזהירו בדרך חוקית מהעתיד לבוא, ככל וזה עדין מסרב להתפנות מהדירה. כלומר, מעין הודעה מוקדמת בדבר כוונה לפתוח בהליכים משפטיים כנגד השוכר על מנת שייפנה את הדירה.
כאמור במרבית המקרים פניה מוקדמת לשוכר במכתב התראה עשויה להספיק ולהוביל לפינוי השוכר מהדירה. עם זאת, במקרים אחרים, מדובר באבן דרך הסוללת את הדרך לפניה לבית המשפט, בהגשת תביעה לפינוי מושכר וכן בהגשת תביעה נפרדת לפיצויים בשל נזקים אם נגרמו.
מתן פסק דין לפינוי השוכר ופינוי בפועל בלי לעבור על החוק
מדובר בהליך מהיר ולא מסובך יחסית אשר מסייע הלכה למעשה לפעול לפינוי השוכר מהדירה. בית המשפט יכריע בשאלה האם התקיימה עילת פינוי או אם הסכם השכירות הופר הפרה יסודית וככל שייפסק שכן אזי יינתן פסק דין כנגד השוכר, אשר יורה עליו לפנות את הדירה בתוך פרק זמן מסוים.
יודגש כי גם לאחר מתן פסק דין כאמור חל איסור על בעל הדירה מלפעול באופן עצמאי ובוודאי שלא בכוח לצורך פינוי השוכר. על כן, יש לפנות אל רשויות האכיפה והגבייה (הוצאה לפועל) בבקשה למתן צו פינוי וככל שיידרש הפינוי בפועל ולרבות בכוח יתבצע באמצעותם.
לסיכום, כאמור לעיתים יחסי השכירות עשויים לעלות על שרטון. ניסוח נכון ומקצועי של הסכם השכירות יבטיח את פינוי השוכר גם אם זה מסרב להתפנות. אולם במצב כזה מומלץ להימנע מלפעול לבד ורצוי להסתייע לשם כך בעורך דין מקצועי לפינוי השוכר.
