אם יש נושא אחד שעלה שוב ושוב לכותרות, לקמפיינים הפוליטיים ולשיח הציבורי בישראל בעשור האחרון – זהו נושא הדיור. הדירות יקרות, השכר לא מדביק את הקצב, וזוגות צעירים ומשפחות רבות פשוט לא מצליחים להגיע לדירה.
מונחים כמו דיור בר השגה, משכנתא ללא הון עצמי ומכרזים הפכו לשגורים בפי כולם – אך מאחוריהם מסתתרים מאמצים ממשלתיים אמיתיים, בחלקם רציניים, בחלקם תקשורתיים, ולא מעט מהם נכשלו בדרך.
כדי להבין מה נעשה, מה לא נעשה, ומה השאיר חותם אמיתי – חשוב להסתכל לעומק על המהלכים שהממשלה ניסתה לקדם בשנים האחרונות בתחום הזה, כולל היתרונות, הביקורת וההשפעה בפועל.
לפני שניגשים למהלכים עצמם, צריך להבין מה נחשב "דיור בר השגה". מדובר במונח רחב שמטרתו להבטיח שלמשפחות מהשכבות הנמוכות והבינוניות תהיה גישה לדיור איכותי – במחיר שמתאים להכנסתן, מבלי להזדקק להלוואות כבדות או פשרות קשות.
ההגדרה המקובלת במדינות רבות היא שעלות הדיור (כולל משכנתא או שכירות) לא תעלה על כ-30% מהכנסה נטו של משק בית. בישראל, שיעור ניכר מהציבור חורג מהנתון הזה – במיוחד בערים מרכזיות.
דיור בר השגה יכול להתבטא במגוון דרכים:
● דיור ציבורי בבעלות המדינה או הרשויות המקומיות
● השכרה מסובסדת
● פרויקטים בשיטת "מחיר למשתכן"
● פרויקטים עם קריטריונים סוציו-אקונומיים
● קרקעות מדינה במחיר מוזל לבנייה עצמית
אחד המהלכים הבולטים ביותר בשנים האחרונות היה פרויקט "מחיר למשתכן", שהופעל בעיקר בין השנים 2015–2020. היוזמה נולדה מתוך רצון לייצר פתרון מהיר למשבר הדיור, והופעלה תחת משרד האוצר בראשות משה כחלון.
● המדינה מכרה קרקעות לקבלנים במחיר מוזל.
● הקבלנים התחייבו למכור חלק מהדירות במחירים מוזלים, תוך הגרלה בין זכאים.
● הזכאות ניתנה בעיקר לזוגות צעירים, רווקים מעל גיל 35 ומשפחות חסרות דירה.
● אלפי זוגות קיבלו דירה במחיר נמוך בעשרות אחוזים ממחיר השוק.
● בפריפריה נרשמה תנופת בנייה באזורים שלא נבנו בהם קודם לכן.
● המודל אפשר גם לאוכלוסיות חלשות יחסית להתמודד על דירות חדשות.
● מרבית הפרויקטים מוקמו באזורים בהם אין תעסוקה או תחבורה ציבורית יעילה.
● זמן האספקה של הדירות היה ארוך מאוד – לעיתים מעל 5 שנים.
● ההגרלות יצרו חוסר ודאות והגרלות חוזרות.
● מחירי הדירות לא ירדו בשוק החופשי – ולעיתים אף עלו במקביל.
● משפרי דיור נותרו מחוץ לתמונה.
למרות כוונה כנה להוזיל את הדיור, התוצאה בפועל הייתה חלקית בלבד – והפרויקט הופסק בהדרגה.
ב-2021 יזמה הממשלה את תוכנית "דירה בהנחה", שנועדה להחליף את "מחיר למשתכן" במודל מעט שונה.
● המשך שיווק קרקעות במחיר מוזל.
● דגש על קריטריונים סוציו-אקונומיים ובחינת ותק הזוג בקשר.
● מערכת רישום מרכזית להגרלות.
● הרחבת ההצעה גם לערים מרכזיות, אך במספרים מוגבלים.
● ההגרלות זכו לביקוש עצום – מאות אלפי נרשמים בכל סבב.
● אחוז הזוכים בפועל היה נמוך מאוד.
● רוב הפרויקטים דרשו הון עצמי גבוה, ולא התאימו באמת לשכבות החלשות.
למרות הרצון להנגיש דיור, בפועל התוכנית שירתה בעיקר את המעמד הבינוני – והשאירה אוכלוסיות מוחלשות מחוץ למעגל.
אחת מהנקודות העיוורות של מדיניות הדיור בישראל היא תחום הדיור הציבורי. בעוד שבמדינות רבות (בריטניה, הולנד, שוודיה) מדובר בתשתית מהותית לרווחה חברתית, בישראל המלאי צומצם בעקביות מאז שנות ה-90.
● רק כ-52 אלף דירות נותרו בבעלות המדינה להשכרה ציבורית.
● הביקוש עצום – עשרות אלפי משפחות ממתינות בתור במשך שנים.
● אחזקה ירודה של הדירות הקיימות.
● אין כמעט בנייה חדשה של דיור ציבורי.
ניסיונות לחוקק מדיניות כוללת בתחום כשלו שוב ושוב – פעמים רבות בשל התנגדויות תקציביות או לחצים פוליטיים.
יוזמה אחרת שזכתה לעדיפות ממשלתית היא הקמת פרויקטים להשכרה ארוכת טווח. המדינה שיווקה קרקעות לקבלנים בתנאי שהם ישכירו את הדירות לתקופה של 10–15 שנה בשכירות מפוקחת.
● מאפשר מגורים יציבים לטווח ארוך ללא צורך במשכנתא.
● מתאים לזוגות צעירים שלא יכולים או לא רוצים לרכוש דירה.
● כולל לעיתים שירותים נלווים – תחזוקה, חניה, שטחים ציבוריים.
● המספרים נמוכים – מדובר באלפי דירות בודדות מול מאות אלפי מבקשים.
● מרבית הפרויקטים ממוקמים באזורים יקרים.
● ההנחות בשכר הדירה אינן משמעותיות לרוב הציבור.
מדובר ביוזמה חיובית – אך קנה המידה שלה רחוק מלספק מענה מערכתי.
ממשלות ישראל ניסו מדי פעם לאמץ פתרונות ממדינות אחרות, כמו מודל הדיור השיתופי הגרמני, או קרנות השקעה ציבוריות בתחום הדיור כמו בהולנד. אך בישראל נתקלו יוזמות אלו בקשיים מבניים:
● מיעוט בקרקעות זמינות – בשל ריכוז הקרקעות בידי המדינה.
● שוק נדל"ן שמונע ברובו על ידי משקיעים.
● מדיניות מיסוי שמעדיפה בעלות על השכרה.
● חוסר רציפות מדינית – רפורמות רבות לא זכו להמשך מעבר לכהונה אחת.
קשה לומר שהממשלה לא ניסתה להתמודד עם משבר הדיור ויצירת דיור בר השגה. היו יוזמות רבות, השקעות בקרקעות, תוכניות שיווק, רגולציה חדשה ואף רפורמות בשוק השכירויות.
אך בפועל – מרבית היוזמות התמודדו עם מגבלות מבניות, שיקולים פוליטיים, או חוסר רציפות. התוצאה: מספר קטן יחסית של דירות מוזלות, לצד שוק חופשי שהמשיך להאמיר.
אם רוצים לייצר פתרון אמיתי, יהיה צורך באסטרטגיה רב-שנתית, הפקעה מסוימת של שיקולי רווח קצר טווח, וחזון ברור: לא רק לבנות – אלא לבנות במקומות הנכונים, לקהלים הנכונים, ובמודלים שמכירים בזכות לדיור כצורך בסיסי, ולא כפריבילגיה.
