ניסים אלוני 17,פארק צמרת, תל אביב-יפו 6291938 מפת הגעה טלפון: 077.449.0338 נייד: 058.414.4444
יש לכם נכס שממוקם בצפון הישן בתל אביב, והנכם מעוניינים להוציאו למכירה בשוק החופשי? ובכן, כדאי לעשות זאת נכון! איך? באמצעות משרדי תיווך בצפון תל אביב, ככאלה שמכל מקום בקיאים בתקרת התמורה שהמוכרים יכולים לקבל בעבור דירתם, שמדברים את אזור הצפון הישן ויודעים היטב כיצד לגשת למסלול השיווק היעיל ביותר אשר יוביל אל קהלי יעד רציניים, נושמים את שוק הנדל"ן התל אביבי ואת העסקאות האחרונות שנעשו בסביבה, ואפילו אתמול.
כאשר מדובר בבתי יוקרה למכירה בצפון הישן, לבין אם מדובר בדירות למכירה בצפון הישן, למותר לציין כי מדובר במעין תפקיד מקצועי אשר דורש ממשרדי תיווך בצפון תל אביב, רמת מיומנות גבוהה שלא כל משרד תמיד ניחן בה, וזאת מאחר כי דירות למכירה בצפון הישן, מתאימות לקהל יעד מאד ספציפי ברמת מיקוד שונה.
במלאכת השיווק ובפרט לשנת 2022, שנחשבת לעידן המודרני: ישנן אלטרנטיבות רבות לשיווק של דירות למכירה בצפון הישן: כמו לדוגמה: פרסום בעיתונות הכתובה, במדיות האינטרנטיות, שילוט, דיוור מאגר רוכשים איכותי, שיתופי פעולה וקשרים עם אנשי עסקים – מהארץ ומחו"ל ויש עוד..
משרדי תיווך בצפון תל אביב, הם בד"כ הגורם הרלוונטי ובעל רמת הכישורים המתאימים לניהול מו"מ עם הרוכשים, מיומנים לחשיפת דירות למכירה בצפון הישן באמצעות המדיות הנ"ל והן באמצעות שיתופי פעולה עם מתווכים שונים - כאשר כאן המקום להדגיש, כי דירות למכירה בצפון הישן, הינן אחת מאתגרי השיווק המשמעותיים אם לא הא - עבורם של משרדי תיווך רבים בצפון תל אביב, וכדי שיהא ניתן לגעת בקהל היעד המתאים ביותר, עליהם לנקוט בפעולות מאסיביות, בדמות של יותר מ 8 פעולות שיווק ולעיתים אף יותר, רק כך ניתן יהא לקבל את אפקט החשיפה המיטבי עבור נכסים אלה.
המטרה שעומדת לנגד עיניהן של מתווכים בתל אביב, מתחלקת לשני שלבים שלבים: בשלב הראשון: למשוך את הרוכשים הנכונים לדירה, באמצעות ניתוח ברמת מיקוד גבוהה של קהלי היעד, תוך הגדלת נפח השיווק וחשיפת הדירה לאותו קהל יעד ספציפי.
בשלב השני: ניהול העסקה באחריות וביסודיות, אשר תלווה את הצדדים לאורך ציר הזמן של העסקה משלב ההחלטה, דרך הבדיקות והחתימה על המסמכים, התשלומים, העברת החזקה ועד לשלב שבו הרוכש יהא בעל הדירה.
התשובה היא שבעסקה כזו מעורבים הרבה מאוד גורמים, ולא רק המוכר והקונה, אלא שבעסקה זו מעורבים הטאבו שרושם את הנכס, הרשות המקומית שמצפה לגבות היטל השבחה ושצריכה לתת הסכמה לרישום, רשות המיסים שרוצה לגבות מס עבור העסקה, הבנק שהמוכר נתן לו משכנתא הבנק של הקונה שייתן לו משכנתא, עורכי הדין של כל הצדדים, ובמקרים רבים גם רשות מקרקעי ישראל שהיא במקרה או לא במקרה הבעלים הפורמלי של הקרקע שעליה בנויה הדירה, ונוסיף אחרי כל אלה, גם המוכרים והקונים עצמם שלעיתים מגובים ביועצים משפחתיים כמו הורים או דודים או שכנים, ולכל צד יש האינטרסים שלו לכל רשות ומוסד יש נהלים משלהם, לכל קרוב יש את העצות שלו ,ובתווך נמצאים הקונים שבסך הכל חיפשו לעצמם דירת מגורים, ומוקפים כעת בפקעת שלמה של אינטרסים.
אז בוא רגע נשרטט את השלבים השונים שהמוכר יעבור איתנו במהלך חיי העסקה.
השלב הראשון, הוא שאנו מכנים הוא טרום העסקה, כלומר, מהרגע שהחליט הרוכש שהוא מעוניין לקנות את הדירה שלכם, ועד לחתימה על חוזה הרכישה - באופן אישי והדוק!
על המוכר לדעת קצת על הבדיקות שיש לבצע, על מנת לוודא שאין בעיה תכנונית משפטית או פיזית עם הנכס שאותו הוא רוצה למכור - אנו בהחלט נדאג לכך!
הכלל החשוב ביותר שמוכר דירה בתל אביב צריך לזכור, לפני מכירת הדירה, זה לקחת על עצמו מינימום סיכונים, בשונה מעסקאות אחרות שמתבצעות במרכזי הערים. זוהי אחת מעסקאות היסוד של חייו והיא חייבת להיות נקייה מסיכון, ככל שיהיה למוכר יותר מידע, כמובן שכך הסיכון יפחת.
החלטתם להתקדם הלאה ולהמשיך איתנו במכירת הדירה, ברוכים הבאים לעולם המשא ומתן. איך מנהלים אותו בצורה נכונה, איך אנחנו מגיעים למשא ומתן, מעמדה של ידע וכוח האם ניתן לקיים משא ומתן עם כמה מוכרים במקביל ואיך מתחמקים ממלכודות של קונים ערמומיים. על כל אלה אנו אחראים.
אחרי שביצענו את שלל הבדיקות, וצלחנו את המשא ומתן עם הקונים, והחלטתם על מכירת דירתכם, אנו נדרש לפעול ולסייע בשני מישורים מקבילים.
הראשון הוא הפיננסי: אנו צריכים לחשוב איך ישלם המוכר בעד הדירה הזו בהנחה ואין לו את כל הכסף במזומן להעביר אליכם. ופיכך אנו נערוך בעבור הקונה תכנון פיננסי נכון של עסקת הרכישה, כמה משכנתא אפשר ורצוי עליו לקחת, איך מתכננים החזר חודשי בצורה נכונה, מהם מסלולי המשכנתא הרלוונטיים, והכי חשוב האם ואיך אפשר לשפר את ההצעה הבנקאית.
המישור השני של העסקה, הוא המישור המשפטי, אחרי שקיבל הקונה אישור עקרוני למשכנתא, הוא יוכל להתקדם עמכם לחתימה על מסמכי העסקה, אבל רגע מה כתוב במסמכים האלו שנראים לפעמים לא בעברית, על מה בעצם הצדדים חותמים, מה זה ייפוי כוח בלתי חוזר, מהם תנאי החוזה ומהם הדברים שאתם כמוכרים חייבים לשים אליהם לב בחוזה ובנסח הטאבו שמונח לפניכם על השולחן.
מה התפקיד של עורך דין שלכם כלומר חוץ מלהסביר לכם מה אומרים המסמכים הללו, על כךבדיוק תוכלו ללמוד מאיתנו.
חתמתם על החוזה? ברכות! עכשיו אתם צריכים לדאוג לתת את השכמתכם לרישום הערת אזהרה בטאבו ורצוי בסמוך ככל האפשר לחתימה, מינימום סיכונים אתם זוכרים! הרעיון של רישום הערת אזהרה מגן על הקונים מפני פגיעה בזכויות שלהם ולמעשה בשלב זב עברתם ממה שכינינו קודם השלב הטרום לשלב החוזי והעסקה יצאה לדרך.
כעת הקונה מחויב להשלים את העסקה לפי כל תנאיה וכך כמובן גם אתם.
הפרת ההתחייבות תהווה הפרת חוזה שעלולה לגרור תביעות משפטיות וחובת פיצויים אבל שימו לב החתימה על החוזה היא רק נקודת ההתחלה של העסקה הנכס עדיין שלכם.
גם אם היא נרשמה הערת אזהרה בטאבו לטובתם של הרוכשים, וגם אם כבר שולמו כל התשלומים ואפילו אם העברתם את המפתחות לדירה, עדיין מבחינה משפטית קניינית הדירה שלכם. רק אחרי שהזכות בנכס תירשם על הזכויות של הרוכשים בספרי המקרקעין, כלומר בטאבו, רק אז העסקה תסתיים והנכס יהפוך לדירתם של הרוכשים.
במקרים רבים קיימים קשיים שמעכבים את סיום העסקה, כלומר את הרישום בטאבו, אלא שכמעט כל קושי כזה ניתן לצפות מראש במקרה שביצעתם בתבונה את כל הבדיקות מראש.
אז מזל טוב והכי חשוב בהצלחה לכם!
בר-לב נדל"ן | כתובת מקצועית עבור מוכרי דירות
