ניסים אלוני 17,פארק צמרת, תל אביב-יפו 6291938 מפת הגעה טלפון: 077.449.0338 נייד: 058.414.4444
איך משווקים דירות למכירה בצפון תל אביב
במינימום זמן ובמקסימום תמורה?
בר-לב נדל"ן משרד מצטיין לתיווך דירות בצפון תל אביב - הסיפור שלנו
_1644937337.jpg)
ראיון עם העומד בראש המשרד, ברק בר-לב, מבכירי מתווכי הנדל"ן בצפון תל אביב עם מומחיות ייחודית בטיפול של פרויקטי להתחדשות עירונית בכלל ובמתחמי מגורים בפרט. ברק נמנה על המבוקשים והמצליחים מבין סוכני הנדל"ן בתל אביב בזכות ניסיון נרחב חוצה גבולות במקרקעין לצד שיטות השיווק 'מחוץ לקופסה' שמובילות את המזמין לתוצאות מצוינות. תוכן חובה לכל מוכר דירה בצפון החדש והישן בתל אביב
שאלה: למה למתווך רגיל התהליך אורך כל כך הרבה זמן?
ברק: מרבית מתווכי הנדל"ן בתל אביב (כמו בכל מקום אחר) פועלים בשיטות המסורתיות. למשל, פרסום ביד 2 או שת"פ עם מתווכים אחרים. מכיוון שהפרסום פונה לכול עם ישראל אין שום סינון של קהלי יעד. מכיוון שהשוק תחרותי, מרבית המתווכים אינם מסננים גם את טיב הנכסים שהם לוקחים על עצמם לשווק.
בפועל הסוכן מציג את הנכס לעשרות קונים פוטנציאליים, כולל כאלה שאין להם יכולת כלכלית מלכתחילה. כך הם שורפים זמן ואנרגיה, ובסופו של יום חוזרים אל המוכר כדי ללחוץ אותו לרדת במחיר.
שאלה: אז איך אתה מצליח לשווק עסקה מסוג של דירה למכירה בצפון תל אביב בתוך 60 יום?
ברק: 60 יום זה המקסימום. בדרך כלל הרבה פחות. איך? סינון כפול – גם לא משווק כל נכס שעולה על מפת הדירות למכירה וגם בודק יכולת כלכלית של הקונה.
וזה אצלנו כלל ברזל: לא משווקים דירה שיש בה חריגות בנייה או ליקויי בנייה מהותיים. פשוט לא.
את הבדיקות המקדימות – תקינות הנכס ויכולת כלכלית מוכחת של קונה פוטנציאלי – אני עושה על חשבוני וביוזמתי. כן, זה ללכת למחלקת ההנדסה בעירייה, להוציא את תיק הבניין למשוך בצורה מקוונת נסח טאבו עדכני כדי לוודא שאין עיקולים ומשכונות לרבות מסמכי הבית המשותף כדי לבדוק שאין חריגות בניה, להבין את מעמד הקניין, בד בבד לבחון זכויות בנייה הבלתי מנוצלות במקרקעין, ועוד מגוון בדיקות מקדימות.
שאלה: ומה לגבי מקסימום מחיר, איך כאן אתה מצליח למכור נכסים במחיר גבוה?
ברק: התשובה קשורה לשאלתך הקודמת. בגלל שאני בוחר לשווק רק נכסים איכותיים ומבוקשים, כל שנותר לי הוא למצוא את הקהלים שנכסים אלה מתאימים להם. הן בגלל העדפתם למגורים בתל אביב ובמיוחד בשכונות הצפוניות, הן משום שהם מעוניינים בנכס מניב להשקעה. בשני המקרים מדובר בקהלים שהייתי מגדיר אותם כך: "הם מוכנים לשלם יותר העיקר לשבת בשורה הראשונה בקונצרט".
שאלה: ובכל זאת, איך אתה מגיע לקהלים כאלה?
ברק: בעבודת נמלים! במהלך עשור שנים בנינו מאגר של אלפי לקוחות מהעשירונים העליונים. אחד אחד, לאט לאט, מפה לאוזן, מהמלצת הלקוחות למעגלים הקרובים שלהם שגם הם בעלי אותו אפיון: תל אביביים בנשמה, ובעלי יכולת כלכלית. בנוסף, מעבר למהירות הביצוע והמחיר המעולה, כולם קיבלו שירות ברמה הגבוהה ביותר. ואני לא מדבר רק על נועם הליכות אלא על פעולות שתרומתן להצלחת העסקה בכלל ולמיזעור הסיכונים למוכר משמעותית אפילו קריטית.
שאלה: סליחה, אבל זה משהו שאתה חייב להסביר. איזה שירותים?
ברק: המון!!! וברשותך לא אחשוף הכל אלא רק כמה שירותים בלעדיים מייצגים. נתחיל בכך שהלקוחות שלנו נהנים ממעטפת ביטחון אישית ברמה הגבוהה ביותר. אני משפטן בהשכלתי ובנוסף אני מעסיק בסוכנות הנדלן עוד מתווכים שהם משפטנים, כולם מומחים בדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין, והמשמעות היא:
חשוב במיוחד ללקוחות בעלי יותר מדירה אחת.
*אגב, כל השירותים שברק מנה עד כה הם ללא כל תוספת תשלום.
שאלה: ההשקעה שלך בכוח אדם, זמן וכסף, משפיעה על גובה דמי תיווך?
ברק: תתפלא אבל ממש לא! יש דרך מקובלת בענף שקובעת את גובה עמלת המתווך – 2% + מע"מ. זה שכרי ולא שקל אחד יותר.
שאלה: מדוע פרויקט התחדשות עירונית הוא כה מורכב?
ברק: התחדשות עירונית היא אחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של שוק הנדל"ן הישראלי, וחשיבותה תגדל לאור היצע שטחי הבנייה המצטמצם במרכז העיר והזדקנות המבנים והשכונות. עסקאות אלו הן עסקאות מורכבות במהותן. ראשית, השתתפות בפרויקטים אלו מצריכה שילוב של ידע ומומחיות מתחומי המשפט השונים: מקרקעין, תכנון ובניה, מיסים, בנקאות ופיננסים וועוד.. שנית: מדובר בעסקאות רב-צדדיות, כל אחת מהן. עם אינטרסים כלכליים ואחרים משלו; שלישית: לכל פרויקט מאפיינים ייחודיים וההבדלים בין העסקאות מחייבים פתרון מסחרי ומשפטי מתאים "תפור" כגון, צרכי הבעלים ודאגותיהם; מגבלות ואילוצים של יזמים; דרישות רשות התכנון וסוכנות הבנקאות; והסדרי מס מורכבים.
שאלה: אפשר להתקשר אליך?
ברק: עסקה מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב דורשת מיומנות ומיוחדות וכאן נשאלת השאלה האם יש לך דירה למכירה בצפון תל אביב?
בשמחה, בכל עת
077.449.0338 :)
בר-לב נדל"ן | כתובת מקצועית עבור מוכרי דירות
