האם לקנות בית לפני תמ"א 38?

לקנות דירה אף פעם אינה משימה פשוטה, ועל כן מי שמבקש לרכוש דירה ועל הדרך לסגור עסקה שווה, עשוי בקלות למצוא שיש לא מעט "פוטנציאל ירוק" במבנים שמיועדים לעבור תמ"א 38, וזאת כי בירור קצר מעלה שלאחר עבודות הפיתוח הדירה תהיה שווה הרבה יותר, כך שללא ספק מדובר בכסף קל, גם אם באמצע ישנה תקופת שיפוצים שאינה מציעה סביבת מגורים אידאלית. עם זאת, הקושי הוא לדעת איזו דירה אכן עומדת לעבור תמ"א 38, כי לא מעט תכניות מתגלגלות לאיטן, כך שעשויות לעבור כמה שנים ואף עשויים להתעורר מגוון קשיים.

 

 כדאיות רכישת בית

בדיקה ומסקנה

מצד אחד די פשוט לברר האם המבנה שעומד על הפרק עתיד לעבור תמ"א 38, ואף יש לא מעט סיבות שהתוכנית אכן תצא לפועל: הרצון המדיני לוודא שכמה שיותר דירות יהיו מוגנות מפני רעידת אדמה, הרצון של הקבלנים להרוויח מהעסקה, היתרון של הדיירים להשיג דירה ששווה הרבה יותר והניסיון החיובי של פרויקטים קודמים, אך מצד שני ביצוע עבודות תמ"א 38 עשוי לעלות על סרטון, פשוט כי כמה דיירים מתנגדים. אי לכך לפני כל רכישה של דירה יש לבחון היתכנות, אך מראש גם מוטב לוודא ששאר הפרמטרים מצדיקים רכישה, וזאת למקרה שהתוכנית לא תצא לפועל.

 

בעד ונגד

מצד אחד אכן שווה לרכוש דירה שאמורה לעבור תמ"א 38, ופה השיקולים הכלכליים ברורים, אך מצד שני גם יש חסרונות יחסיים שצריך לקחת בחשבון, ופה מדובר בעובדה שחיים למשך תקופה בדירה שמצויה בסביבה רועשת, מלוכלכת ומלאת אבק, כך שאם מבקשים לעבוד מהדירה, ללמוד מהדירה, או אם מדובר בילדים או מבוגרים שרגישים לאבק ורעש, הרי שהסיטואציה עשויה להתגלות כמאתגרת. עם זאת, קחו בחשבון שתמיד ניתן להשכיר את הדירה באותה תקופה, משמע אומנם נמנעים מלחיות בסביבה מרתיעה, אך גם יש להתכונן להעניק הנחה בשכ"ד.

 

מה קורה אם קונים לאחר תמ"א 38?

 

לא רוצים לחיות בתוך רעש והמולה, אך כן מעוניינים למצוא דירה חדשה באזור מסוים? ובכן בניין שעבר תמ"א 38 מציע דירות כמעט חדשות, כך שעבור אזורים רבים שבהם כמעט ואין פרויקטים חדשים של בנייה, הרי שמבנים שכן עברו תמ"א 38 מהווים פתרון נהדר - מעלים את אחוזי הדירות שמציעות מצב מודרני ומוקפד, כך שאם לא בהכרח מחפשים לעשות רווח, אך כן למצוא דירה שנראית ומרגישה כמו חדשה, הרי שמדובר בפתרון נהדר.

 

יש חשש? אין סיבה!

 

למרות שרבים מבינים ששווה לרכוש דירה שמיועדת לעבור את התהליך, עדיין הרבה פעמים יש חשש ועל כן נמליץ לבצע בדיקות מקדימות ואף רצוי ללוות את הליך הבדיקה המקדימה אל מול אנשי מקצוע שבאים מהתחום, כאלו שיעלו אספקטים נוספים, שיש להם גישה למאגרי מידע עירוניים ושמחזיקים בניסיון בתחום.

 

שנעבור למספרים?

 

אין שאלה שאכן שווה להחזיק בדירה שמיועדת לעבור תמ"א 38 ופה נציין במספרים עד כמה הסיטואציה כדאית. ערך הדירה בקלות עשוי לעלות ב30% ואף יש מקרים שבהם ערך הדירה מטפס ב50%. כך למשל דירה שעוברת מדירת שלושה חדרים לדירת ארבעה חדרים (גם אם החלוקה בוצעה באמצעות קיר גבס) ובין היתר כעת מצויה בבניין מרשים וכוללת ממ"ד, הרי שערך הדירה בקלות יקפוץ ב27% (20% עבור תוספת החדר ו7% עבור תוספת הממ"ד), כאשר כל אלמנט נוסף משנה את התמונה, למשל תוספת של מרפסת עשויה להקפיץ את ערך הדירה ב12% ותוספת של מעלית עשויה להקפיץ את ערך הדירה שמצויה בקומה גבוהה ב20%. מכאן שאם מחפשים דירה, אתם כבר יודעים כיצד למקד את הבחירה.